La escena
En Puerta Las Lomas, Zapopan, los departamentos piden unos por metro cuadrado, y casi nadie se sale del guion: los precios publicados ahí son de los más parejos de todo nuestro corte. En la misma zona metropolitana, en Huentitán El Bajo, Guadalajara, las casas piden unos por metro, pero los precios se separan tanto entre sí que la dispersión es casi del tamaño del precio mismo. En una colonia los vendedores repiten el mismo número; en la otra, cada quien trae el suyo.
La pregunta
¿En qué colonias el precio ya está consolidado, y en cuáles cada vendedor lo está inventando?
Acto uno: hasta en la colonia ordenada, los precios se abren
La edición 4 midió lo que el tiempo le descuenta al metro; esta mide otra cosa: qué tanto se parecen entre sí los precios que conviven en una misma colonia. Miramos la venta de vivienda en Jalisco, agrupada por colonia, código postal y tipo, en los grupos con muestra suficiente.
La medida es simple de leer: comparamos qué tanto se separan los precios de una colonia contra su propio nivel. Cero sería que todos piden lo mismo; arriba de la mitad, cada quien trae su número.
En la colonia típica, por cada peso del precio por metro, los precios publicados se separan centavos. En pesos: la separación típica del metro cuadrado ronda los .
Ese resultado ya es una noticia: hasta en la colonia "ordenada" típica, los precios publicados se abren alrededor de una tercera parte de su nivel. El precio consolidado es la excepción, no el punto de partida.
Acto dos: colonias con precio consolidado y colonias donde cada quien pide lo suyo
Los extremos del ranking dibujan dos mercados que no se parecen en nada.
En grupos, la separación es de la mitad del precio o más: ahí el precio no está consolidado. El caso legible es Huentitán El Bajo, casa: por cada peso del metro típico, los precios se separan centavos. Quien pide ahí no puede leer a sus vecinos, porque los vecinos no se han puesto de acuerdo: no hay un precio de la colonia que consultar.
En el otro polo, grupos tienen los precios apretados. Puerta Las Lomas, departamento: por cada peso del metro, los precios se separan centavos. Ahí el mercado ya conversó: producto homogéneo, vendedores mirándose entre sí, y un precio que funciona como acuerdo público.
La lectura honesta de esta medida, y la vamos a repetir cada vez que haga falta: esto mide qué tan distintos son los precios de las propiedades que conviven en una colonia. No decimos que "la misma casa cuesta el doble según quién la venda"; decimos que en ciertas colonias conviven propiedades publicadas en niveles muy distintos, sea por producto desigual, por información desigual o por ambas.
Acto tres: por qué no medimos con la propiedad más cara y la más barata
Habría sido más vistoso publicar "en tal colonia el máximo es doce veces el mínimo". Lo intentamos, y lo descartamos con números.
Aun después de filtrar los niveles imposibles, la propiedad más cara publicada en la colonia típica está seis veces arriba de la más barata. Una sola publicación mal capturada, un precio en otra moneda que se coló, una propiedad atípica, y el "rango" de la colonia cambia por completo. Los extremos de lo publicado no son una medida: son una anécdota con suerte de ser cierta.
Por eso el desorden se mide aquí con la separación de todos los precios a la vez, y por eso los grupos excluidos por el filtro quedan documentados en el JSON en lugar de desaparecer en silencio. La próxima edición convierte esta precaución en herramienta: dos límites por colonia, donde acaba lo barato y donde empieza lo caro, que no dependen de ninguna publicación individual.
El titular que tiramos
El ranking del desorden tenía un ganador aplastante: Versalles, en Puerto Vallarta, casa. Titular servido. Y lo tiramos.
Su precio típico es de unos por metro y su máximo llega a unos . Con esa anatomía, el número gigante de dispersión no describe una colonia caótica: describe un grupo donde conviven niveles tan incompatibles que huelen a mezcla de producto o a captura defectuosa, aun después del filtro. El caso queda en el JSON para auditoría, pero no encabeza esta edición, porque el número más espectacular del corte es justo el que menos confianza nos da. Ese filtro, el de matar el titular propio, es la parte del método de la que más nos cuesta presumir y la que más vale.
Qué haces con esto
Si compras: primero pregunta en qué tipo de colonia estás. En una de precio consolidado, el precio típico de la zona es información dura y desviarte de él exige razones. En una de precios regados, el "precio de la zona" no existe todavía: cada propiedad necesita su propia valuación, y ahí la tarea de comparar es tuya, no de los portales.
Si vendes: en colonia ordenada, salirte del número común tiene costo inmediato: la edición 3 mostró contra cuántas propiedades nuevas compites cada mes, y en una zona legible el comprador te detecta en segundos. En colonia dispersa tienes más margen para argumentar tu precio, pero también menos referencias que te respalden: tu precio va a educar al comprador o a confundirlo.
Si asesoras: la medida de dispersión de la colonia es un diagnóstico de cuánto trabajo de valuación requiere el encargo. Una colonia de precios apretados es un mercado que ya hizo la tarea por ti; una de centavos por peso es un encargo de valuación fina disfrazado de venta. Cotiza tu esfuerzo, y el realismo del cliente, según ese número.
Se queda abierto
Queda la pregunta del costo: ¿el desorden se paga? ¿Las propiedades de colonias dispersas tardan más en ajustar su precio, o ajustan más fuerte, que las de colonias consolidadas? El historial de rebajas de la edición 2 tiene una mitad de la respuesta y este corte tiene la otra; falta casarlas. Y antes de eso, la próxima edición baja esta medida a la práctica: cuando te piden un precio en una colonia concreta, cómo saber si te están pidiendo en lo barato o en lo caro de la colonia.