La escena
Puerta Plata y Royal Country están a metros. Cinco cuadras. Del lado de Puerta Plata, el metro cuadrado se publica en . Del lado de Royal Country, en . Caminas cinco cuadras y el precio casi se duplica, o casi se parte a la mitad, según hacia dónde camines.
No es un caso raro. Ladrón de Guevara y Santa Tere están a metros una de otra, y el metro cuadrado cambia de a . Seis cuadras, de diferencia por metro. Quien compra metros cuadrados de un lado o del otro está tomando una decisión de dos millones de pesos sin cambiar de rumbo ni de supermercado.
Estas fronteras no aparecen en ningún plano oficial. No hay señal, no hay caseta. Pero el mercado las trata como si fueran muros: la oferta de un lado no compite con la del otro, aunque se vean desde la misma esquina.
La pregunta
Si dos calles de la ciudad parten el precio en dos, ¿cuántas calles así hay en Guadalajara, qué tan altas son sus fronteras, y qué pasa del otro lado de la frontera con algo que el precio no muestra: la prisa con la que se vende?
Acto uno: entre colonias vecinas, el metro cuesta más al cruzar
Para responder la primera parte tomamos todas las colonias de la zona metropolitana con al menos propiedades de vivienda en venta publicadas, y buscamos las que son vecinas de verdad: sus centros a metros o menos, que en la ciudad son unas nueve cuadras. Salieron colonias y pares de vecinas. En cada par comparamos el precio por metro cuadrado que se publica de un lado contra el del otro.
En el par de vecinas típico, el lado caro pide más por metro que el lado barato. Es decir: cruzar a la colonia de al lado casi siempre cambia el precio, pero normalmente lo cambia poco.
Las fronteras altas son la minoría. En de los pares el lado caro pide o más que el barato. En 5 pares pide la mitad o más. Y solo un par en toda la ciudad pasa de de diferencia con sus centros a menos de nueve cuadras: Puerta Plata y Royal Country, la calle de la escena.
Los otros pares altos también tienen nombre. Vallarta Universidad contra Jardines Vallarta, a metros: unos contra unos por metro. Puerta del Bosque contra Villa Universitaria, a metros: unos contra unos . Y un caso que comparte hasta el nombre: Providencia contra Providencia 2a. Sección, a metros, unos contra unos . La frontera más corta de la lista está en Tlajomulco: Club de Golf Santa Anita y Santa Anita tienen sus centros a metros, y el metro pasa de unos a unos . Ladrón de Guevara y Santa Tere, el segundo par de la escena, están en ese mismo grupo con de diferencia.
Si se afloja la definición de vecina hasta casi dos kilómetros, unas dieciocho cuadras, las fronteras crecen: en de pares el lado caro pide la mitad más, y en 4 pares el precio se duplica. La más grande de la ciudad es Puerta Plata contra Villa Universitaria, a kilómetro y medio, donde el metro se publica en más del doble.
Acto dos: la frontera que el precio no muestra
Hay un segundo tipo de frontera, más silenciosa, que ni siquiera necesita distancia. Chapalita y Providencia piden, en promedio, casi lo mismo por sus casas: y . Un empate de . Pero el empate se acaba en el precio: en dos meses, en Chapalita 1 de cada 3 propiedades ya dejó de estar publicada; en Providencia, 1 de cada . Mismo precio, interés muy diferente.
Para saber si ese caso es raro o común, medimos la prisa en toda la ciudad. Tomamos las publicaciones de vivienda en venta que ya llevaban al menos dos meses observadas al corte, unas , y contamos cuántas dejaron de estar publicadas dentro de esos dos meses.
En la zona metropolitana, 1 de cada 6 publicaciones de vivienda en venta sale del mercado en dos meses. Esa es la prisa promedio de la ciudad. La colonia típica anda cerca: de cada .
Los extremos están lejos de ese promedio. En Bajío II, en Zapopan, más de la mitad de las publicaciones salió en dos meses. En La Palmira y en Granja, también en Zapopan, salió más de 4 de cada . En el otro polo hay colonias donde no salió ninguna: Providencia 3a. Sección y Juan Manuel, con más de publicaciones observadas cada una, cerraron los dos meses sin una sola salida.
Y el empate de Chapalita y Providencia tiene compañía. Granja y Juan Manuel piden casi lo mismo por la propiedad típica, unos y unos ; en Granja salió de cada publicaciones y en Juan Manuel ninguna. Royal Country y Club de Golf Santa Anita piden alrededor de las dos; en Royal Country salieron de cada , en Club de Golf Santa Anita, 7. Cuando dos colonias piden lo mismo, el precio no dice cuál de las dos se va a vender: la prisa vive en otro número.
Acto tres: la calle de las dos fronteras
Volvimos a la calle de la escena con esta segunda medida. Puerta Plata, el lado caro, y Royal Country, el lado barato, están en la misma lista de prisa.
En Royal Country salió del mercado de cada publicaciones en dos meses; en Puerta Plata, 9 de cada . El lado que pide la mitad por metro se vacía cuatro veces más rápido que el lado que pide el doble.
La calle de las metros tiene entonces dos fronteras, y apuntan en sentidos contrarios. De un lado está el precio alto y la espera larga; del otro, el precio bajo y la salida rápida. Quien solo mira el precio por metro ve una frontera; quien mira también la prisa ve el mercado completo, y son dos mercados distintos que se ven desde la misma esquina.
Lo que el mapa no dice
El precio por metro de una colonia, tal como lo medimos aquí, es el de todo lo que se publica en ella: casas y departamentos juntos. Es lo que ve quien busca en esa colonia, y por eso lo usamos. Pero explica parte de la frontera: en Puerta Plata, 2 de cada 3 propiedades publicadas son departamentos, y en Royal Country, 3 de cada 4 son casas. Cruzar esa calle también es cruzar de torres a casas.
Además, adentro de cada colonia los precios se abren más que entre vecinas. En Puerta Plata, la propiedad barata típica pide unos por metro y la cara típica unos tres veces más. En Chapalita, de unos a unos . La frontera entre dos colonias vecinas es real, pero casi nunca es más ancha que la distancia entre lo barato y lo caro de la misma colonia. La próxima edición mide justo eso: en qué colonias el precio ya se consolidó y en cuáles cada vendedor trae su propio número.
Qué haces con esto
Si compras: cuando una colonia no te alcanza, la siguiente opción puede estar a unas cuadras, no en otro municipio. En casi 1 de cada 4 pares de vecinas el lado caro pide más por metro que el barato. Las fronteras invisibles también son puertas: camina metros en el mapa antes de cambiar de zona.
Si vendes: tu comparable es el de tu lado de la frontera. Comparar tu casa con la colonia de al lado, aunque esté a metros, es compararla con otro mercado. Y mira la prisa de tu colonia antes de fijar la espera: en una colonia donde sale 1 de cada 3 publicaciones en dos meses, un precio alto se nota rápido; en una donde no sale ninguna, el precio alto simplemente no se vende.
Si asesoras: ya tienes dos preguntas para cada encargo. La primera es de qué lado de la frontera queda la propiedad, porque el precio por metro puede cambiar en seis cuadras. La segunda es a qué velocidad se vacía esa colonia, porque dos colonias que piden lo mismo pueden tener prisas cuatro veces distintas. El cliente que llega con "la colonia de junto pide tanto" necesita las dos respuestas.
Se queda abierto
Queda la pregunta del tiempo: ¿las fronteras se mueven? Si Royal Country se vacía cuatro veces más rápido que Puerta Plata, la oferta del lado barato se renueva y la del lado caro se acumula. Cuando el censo cumpla seis meses vamos a poder ver si esa diferencia de prisa acaba moviendo el precio de alguno de los dos lados, o si la frontera aguanta.
Y queda la pregunta de la próxima edición: si el precio de una colonia es un número que se puede consultar o una discusión que sigue abierta.