La escena
Hace unos días nos topamos con un departamento en Prados Providencia. A simple vista, un departamento más entre los miles que están a la venta en Guadalajara. Lo raro estaba en nuestro contador: ese departamento aparece publicado veces en los portales. Es un solo inmueble, publicado una y otra vez en cinco portales distintos.
Quien busca departamento en esa zona lo ve veces, como si fueran propiedades distintas.
La pregunta
Si una propiedad puede contarse veces, ¿qué tan confiable es el precio promedio que se calcula contando propiedades repetidas?
Acto uno: la propiedad típica está publicada dos veces, no una
Nuestra primera reacción fue tratar el departamento de Prados Providencia como una rareza. Los datos dijeron otra cosa.
En Jalisco, la propiedad típica está publicada 2 veces, no 1. Y hay una propiedad que llega a estar publicada veces.
La repetición cruza portales de forma masiva: la mitad de las propiedades que pudimos enlazar aparece en dos o más portales. Casi propiedades aparecen en cinco portales a la vez. Más de la mitad de las propiedades que ves en un portal también vive en otro, con otra foto y a veces con otro precio.
Hasta aquí, lo esperado: publicar en varios portales es práctica normal. Lo que sigue ya no lo esperábamos.
Acto dos: la repetición también vive dentro de cada portal
Supusimos que dentro de un mismo portal cada propiedad estaría publicada una sola vez. No es así.
En Inmuebles24, de cada publicaciones, repiten una propiedad que ya estaba publicada en ese mismo portal. En Vivanuncios pasa casi lo mismo: de cada .
Aunque solo usaras un portal, y nunca salieras de él, estarías contando propiedades repetidas. La repetición no depende de saltar entre portales: está adentro de cada uno.
Acto tres: contar propiedades repetidas infla el precio promedio
Todo lo anterior sería una curiosidad si no deformara ningún número. Así que hicimos el experimento completo: calculamos los precios de la vivienda en venta de dos maneras. Primero contando cada publicación, como hace cualquiera que promedia lo que ve en los portales. Después contando cada propiedad una sola vez, como debería ser.
Contar propiedades repetidas infla el precio promedio . La mediana sube . En precio por metro cuadrado, la diferencia queda entre 2 y .
La dirección del sesgo tiene lógica: las propiedades que más veces se publican pesan más en el cálculo y jalan el resultado hacia arriba. El precio promedio que circula en notas, presentaciones y sobremesas trae ese empujón integrado, porque casi nadie quita las propiedades repetidas antes de promediar.
En el corte por colonia, la repetición hace algo más raro que inflar: deforma en las dos direcciones. Encontramos seis colonias donde el resultado cambia de conclusión según cómo cuentes: contadas con todo y repetidas parecen estar arriba del promedio estatal de las casas o los departamentos, y contadas por propiedades únicas están abajo, o al revés. En Real de Valdepeñas, en casa, contar repetidas sube el promedio a unos por metro; contando propiedades queda en unos . En San Agustín, en Tlajomulco, pasa lo contrario: la repetición baja el promedio a unos cuando el limpio ronda los . Es el mismo fenómeno con direcciones opuestas, y en las seis colonias el número que se cita cambia de conclusión.
Hasta nuestro propio contador contaba de menos
Antes de publicar estos números nos auditamos a nosotros también. Nuestro contador de cuántas veces está publicada cada propiedad estaba rezagado: en una de cada cinco propiedades marca menos publicaciones de las que existen. El departamento de Prados Providencia es el ejemplo: su campo decía publicaciones cuando las reales eran .
Los contadores guardados envejecen más rápido que los portales, y quien no los reconstruye desde la fuente termina citando un dato viejo. Por eso cada número de esta edición salió de contar publicaciones reales, no de leer campos guardados.
Qué haces con esto
Si compras: cuando una zona te parezca llena de opciones, descuenta la repetición antes de decidir. La mitad de las propiedades que ves está publicada también en otro portal, y la variedad aparente puede ser una sola propiedad publicada cinco veces. Compara direcciones y fotos, no títulos.
Si vendes: el promedio de la zona que te citen viene inflado alrededor de si nadie quitó las propiedades repetidas antes de calcular. Si le pones precio a tu casa con ese promedio, estás partiendo de un número que cuenta varias veces las mismas propiedades.
Si asesoras: la próxima vez que un cliente llegue con "el portal dice que el promedio es tanto", ya tienes la respuesta técnica: ese promedio cuenta propiedades repetidas y trae un sesgo medible hacia arriba. Quien corrige ese número antes de la junta llega con una ventaja que el resto del mercado ni sabe que existe.
Se queda abierto
Encontramos seis colonias donde quitar las propiedades repetidas cambia la conclusión sobre el precio que se cita. La pregunta que sigue es cuántas más van a aparecer conforme el censo crece cada semana, y si las zonas donde la repetición deforma hacia abajo comparten algo entre sí.
Y queda la pregunta que abre el resto de la temporada: si el conteo del mercado traía este ruido, qué pasa con su memoria. Los precios cambian, se ajustan y desaparecen. La próxima edición sigue la vida completa de una rebaja de precio, desde el día que aparece hasta el día que la propiedad sale del mercado.